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201811/12

如松:房子,已成萬人坑

過去二三十年是什么年代?大家一定知道是經濟全球化的時代。經濟全球化意味著全球資本、人員、貨物的自由流動,由此帶來全球經濟尤其是新興市場國家經濟的快速發展。

當一個國家因為自身社會治理水平的進步推動了經濟發展之后,由于積累的財富可以得到合理的保護(這是社會治理水平不斷進步的結果),富人們和它們擁有的財富向別國遷徙的動力就比較小。但經濟全球化所推動的新興市場國家的經濟發展,主要是因為客觀因素所推動的,多數國家并不是因為自身社會治理水平的進步所帶來的,這就會導致一個必然的結果:在這一過程中形成的富人和它們的財富就會有一種強烈的傾向,向它們自認為比較安全的地方遷徙。比如:南美和中東的一些富人和它們的財富加速向外國遷徙,回避在本國的不安全感(因為沒有制度保證,甚至委內瑞拉前總統查韋斯的母親這類人都將財產和居住地遷徙到了美國)。結果,倫敦、悉尼、墨爾本、溫哥華、多倫多、紐約、洛杉磯等作為主要的遷入地就會出現外來人口和資本集中流入的現象,導致這些城市的樓市在本世紀以來出現了大幅上漲,形成了價格牛市。

這就決定這些城市現在的房屋具有很高的溢價,生產“產能”擴大到了極高的位置,當然,一些城市的房屋存量也極高。這是歷史給與這些城市的機遇。

如果一個國家因為客觀因素而不是社會治理水平的進步而出現經濟快速發展,那些在經濟發展過程中形成的富人進行遷徙的欲望就很強烈,它們希望定居在財產更有安全性、環境條件更好的地區 。

今天,經濟全球化無疑處于正在不斷結束的時代,全球貿易、人員流動、資金流動的線路正在被逐漸阻斷。

制裁已經逐漸取代了合作。看看美國最近兩年對其他國家所出籠的、密集的制裁措施就也知道了,這會嚴重阻斷全球的人員交流和資本流動,這在以往經濟全球化的時代是完全不可能的。

很多國家都在逐漸加強對資本流動的控制。

歐美很多社會也在收緊移民政策。

美國和歐洲很多國家的右翼勢力正在不斷抬頭,左翼勢力在不斷衰弱。

這都證明,逆全球化的大潮不可阻擋。 

當逆全球化開始之后,意味著上述國際城市的外來資本和人員流入將逐漸萎縮。

同時,在全球化過程中隨著這些城市所在的國家不斷出現外來資本流入,國際收支平衡所承受的壓力很小,給他們創造了貨幣寬松的條件,又進一步推動了房價。當逆全球化開始后,流入這些地區的外來資本減少,本國的貨幣政策會經濟比較長期的收縮。

上述兩方面都將導致上述國際都市的房價逆轉(去年年中曾提示過),并經歷漫長的回調過程,擠掉溢價、消化過剩產能和存量。

所以,很多朋友現在還盯著這些城市的房屋生意(心中還想著炒房)就是歷史性的錯誤!

這種回調可不是什么技術性的回調,而是歷史性的回調。

只有房屋的租售比達到5—6%以上的時候,才值得繼續關注這一行業。即便達到合適的租售比之后,價格也會在低位經歷很多年的盤整過程。投資的思路絕不能以賺取房屋差價為目的,而是以租賃的現金回報為目標。如果偏離了這一目標,就又是一個決策性的錯誤。 

全球的熱點城市,尤其是上述在過去十幾年人員和資本集中流入的城市(包括香港嗎),炒房的時代已經過去了,甚至已經成為萬人坑。

文章作者:如松
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