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200803/09

牛刀:不要把萬科降價妖魔化

萬科全國性降價,引發了一場比萬科降價更熱鬧的爭論。說是陰謀者有之,說是清理門戶者有之,說是向政府表態亦有之……總之,說什么的都有。其實,在我看來,萬科全國性降價只有一個理由,在廣大購房者堅決抵制高房價面前,萬科認輸了,就這么簡單。

 

不認輸也可以,那就是堅決挺住。后果是,房子賣不動,現金流不足,企業利潤大幅下滑,裁員,縮小戰線,出賣土地……就這么簡單的道理,沒必要把它上升到清理門戶的高度,起碼,今后五年,萬科還沒有這個野心。

 

像萬科這樣的地產巨無霸,沒有現金流的支撐,是非常可怕的。2007年,聰明的萬科在房價最高時,以31元的股價進行增發,現在的股價直落到23元,再行增發肯定通不過,通過股市圈錢的路基本堵死。那么,怎么辦呢?以地產行業的慣例是向銀行貸款,可是銀根緊縮,貸款額度很難爭取,再說,向銀行貸款是要有抵押的,而萬科本身并不持有物業,固定資產占萬科總資產的5%還不到,說不準早就抵押給銀行了,所以向銀行貸款也不容易。還有一條路,也就是萬科的通常做法,找央企支持,可是,我們關注到,原先支持萬科的央企有的領導人換了,有的自己借殼上市做地產了,再來支持萬科是說不過去的。那么怎么辦?用降價的手段爭取現金流是唯一的辦法。如果不是這樣,萬科也絕不會降價來做善事的,追求高利潤是萬科的一貫做法。

 

我們關注到萬科副總裁肖莉女士的表態,盡管真誠,但骨子里仍然試圖掩蓋現金流吃緊的真相。其實,沒什么好隱瞞的,因為全國性的房產成交量的大幅下滑,是沒有一個開發商可以頂住的,可以說,現在還讓所謂剛性需求的人們,用兩代人的財富去給一套房子交首期的歷史已經一去不復返,正視這個現實是痛苦的,但是不能不正視的,也就是說,所謂剛性需求只是一種想象了。中國有很多人,可以把這個市場想象的很大很大,就中國人的生活觀念來講,的確需要一套房,但他們不敢再向開發商要房子了,因為那個代價太大,大的需要兩代人的努力,因此,他們轉向政府要房子。而中央政府的態度很明確,那就是規劃實施廉租房和經濟適用房,實現居者有其屋。而地方官員呢?有的都貪得不好意思了,在目前這種價值取向下,沒有幾個官員會愚蠢到和開發商一起繼續哄抬房價,炒賣地價,全國性的土地流拍或低價拍出就是證明。因此,中國房價的拐點是明擺著的事。

 

我在一年前說過,如果萬科繼續炒賣房價,四處哄抬地價,那么,三年后萬科就要被ST。這話絕對不是危言聳聽,而是一種善意的提醒。不管企業做得多大,只要企業在追逐利潤中失去正義,這個企業就會受到全社會的拋棄。因為中國社會窮人群體非常龐大,窮人的正義就是社會的正義,而且,就歷史來說,只有實現全民族的共同富裕,才有中國社會的進步與和諧。一個企業如此,一個行業亦如此。

 

所以,不用猜測萬科降價的任何意圖和背景,簡單一句話,就是房子賣不動,沒錢了,而企業需要現金流來維持運作,因此必須降價。現在反過頭來,看看萬科高價拿的那么多土地,如果還有利潤可做,那也是老天開眼。我希望老天開眼,幫萬科度過這個難關,因為在房地產企業中,萬科文化畢竟是首屈一指的。因此,高價拿地,錯不僅僅只在萬科。

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文章作者:牛刀
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